В Ереване курс доллара США привел к относительному подорожанию квартир в этой валюте

По официальным данным, в сентябре текущего года, в столице Армении была заключена 1051 сделка по купле-продаже квартир. По сравнению с августом, этот показатель увеличился на 6,5%, а сентябрем прошлого года – на 2,1%. В целом, за первые девять месяцев текущего года, наибольшее количество сделок пришлось на район Арабкир, наименьшее – на отдаленную от центра столицы окраину Нубарашен (см. график). По количеству квартир Арабкир занимает в столице второе место (после района Нор-Норк), а окраинный Нубарашен – последнее. Но, помимо этого, для состоятельных покупателей имеется другой, гораздо более важный фактор. Укажем, что далее по тексту, цены приведены лишь в их официальной версии, без каких-либо корректировок. Однако нужно учесть, что между «официальными» ценами, и ценами предложения квартир на сайтах в интернете, имеется существенная разница. По словам одного из местных риелторов, предложение недвижимости на вторичном рынке столицы увеличилось. Свою роль в этом сыграла и масштабная эмиграция. Но, странно то, что эти кардинальные сдвиги на рынке не сказались на динамике «официальных» цен.   Общеизвестно, что в Ереване, наиболее притягательным для многих покупателей, является Кентрон, нередко именуемый как «элитарный район». Однако здесь недвижимость могут приобрести только состоятельные граждане. Разница по ценам, между этим и другими районами столицы, достигает внушительных величин (см. таблицы 1 и 2). Так, в сентябре общая средняя цена по всем районам (исключая Кентрон), в сентябре была эквивалентна $646 за 1 кв. метр площади квартир. Между тем этот показатель по «элитарному» району был в два раза выше – $1332 за «квадрат». Несмотря на такую дороговизну, Кентрон занимает второе (после Арабкира) место по количеству сделок по купле-продаже квартир в столице. Арабкир, по уровню цен, занимает второе место в рейтинге столицы. По «элитарности» же этот район уступает только Кентрону, но зато опережает окраины столицы. Оптимальное соотношение этих двух факторов и предопределило лидерство Арабкира в рейтинге количества сделок по купле-продаже квартир. Итак, лидерами в данном рейтинге являются два района с дорогой недвижимостью – Кентрон и Арабкир, на которые в январе-сентябре пришлось 35% всех сделок по купле-продаже квартир в Ереване. Этому же во многом способствовали новостройки. Отметим, что по количеству новых многоквартирных зданий, указанные районы намного опережают окраины. Коммерческий интерес застройщиков вполне понятен. При одинаковых затратах на строительство, рентабельность новостроек в Кентроне и Арабкире ощутимо выше, чем на окраинах. Росту продаж «недешевых» квартир в новостройках, способствовали программы льготного ипотечного кредита, для определенных групп населения. Скажем, по программе «Доступное жилье молодой семье». Заметную роль сыграла также программа возврата подоходного налога, в рамках ипотечного кредитования. В прошлом году этой программой воспользовались 12,3 тыс. человек, в текущем году ожидается цифра в 20 тыс. человек. Однако, с будущего года, программа начнет последовательно свертываться, начиная с центральной зоны Еревана. В долгосрочной перспективе, это решение негативно скажется на жилищном строительстве в столице, и первичный рынок квартир потеряет свое значение. Вряд ли застройщики, в полном составе, перейдут с «дорогих» районов на «дешевые» окраины. Простой расчет (на основе «официальных» максимальных цен для каждого района) показывает, что разница в стоимости квартиры в 100 кв. метров, между районами Кентрон и, скажем, окраиной Малатия-Себастия, достигает порядка $100 тыс. Согласятся ли застройщики терять такую сумму, по каждой из многочисленных квартир новостройки? Приобретут ли граждане квартиру на окраине, но по ценам малого центра города? Не трудно догадаться, какими будут ответы. Другой вопрос: способствует ли спрос со стороны иностранцев, росту цен на недвижимость? В официальных публикациях, данные по иностранным гражданам, отдельно по Еревану, не приводятся. Поэтому укажем по Армении в целом. Отметим, что доля Еревана, в общем фонде квартир в Армении, преобладающая (на начало текущего года – 56%). Помимо этого, рынок квартир в столице отличается большей динамичностью, чем в провинции. Поэтому удельный вес столицы, в общем количестве сделок по купле-продаже квартир в Армении, заметно выше, чем в общем фонде (например, в отчетном сентябре – 67%). Отсюда вывод: показатели по иностранным гражданам в большей степени относятся к Еревану, чем к провинциальным населенным пунктам. К тому же представители нашей диаспоры, в основном предпочитают приобретать квартиры именно в столице (а состоятельные – в ее «элитарном» центре).  В отчетном сентябре иностранные граждане в Армении продали 138 квартир, и купили 91 квартиру. В общем количестве сделок по купле-продаже квартир в стране, доля иностранцев достигала почти 15%. Представляет интерес одна деталь по иностранцам – количество проданных ими квартир заметно больше, чем купленных. Это далеко не случайность, для сентября. Если рассмотреть аналогичные данные за последние годы, то налицо та же диспропорция. Как можно предположить, часть «иностранцев» представлена нашими эмигрантами (сменившими гражданство), которые, обосновавшись на новой родине, продали свое жилье в Армении. Поэтому рассчитаем долю лишь тех иностранцев, которые купили квартиры, в общем количестве сделок. В сентябре этот показатель, в целом по стране, не достигал планки в 6%. Если условно принять, что все покупатели-иностранцы купили квартиры только в Ереване, то тогда их доля здесь приблизится к 9%. Далее, предположим, что большинство покупателей-иностранцев приобретают квартиры в малом центре столицы. Тогда не исключается их определенное влияние на формирование цен, но в пределах лишь данного района. Неуклонный рост «официальных» цен в долларах США, для представителей нашей диаспоры может стать дополнительным стимулом для инвестиций в местную недвижимость. Отметим, что в сентябре, по сравнению с январем текущего года, курс доллара США к драму снизился на 6,3%. В результате цены, в пересчете на доллары, возросли как за счет роста цен в драмах, так и вследствие «ослабления» самого доллара. Во второй таблице, отдельной графой, приводится прирост цен «квадрата» в долларах США, обусловленный одним лишь фактором курса валют.  В заключение добавим, что контингент покупателей жилья в столице пополнился беженцами из Арцаха. По словам одного из столичных брокеров, те, кому денежные средства позволяют, в основном приобретают квартиры в среднем ценовом сегменте. Но, в подавляющем большинстве беженцы не располагают деньгами для покупки жилья, и находятся в довольно тяжелом положении. Им срочно необходима помощь государства, а также нашей диаспоры за рубежом.  Смбат Григорян